Compromis de vente et conditions suspensives
Publié le :
04/05/2020
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À propos de l’arrêt : Cour d'appel, Rouen, 1re chambre civile, 13 Mars 2019 – n° 17/02250
Parmi les conditions suspensives figurant dans les compromis de vente de terrains à construire figure l’obtention d’une autorisation de construire.
La jurisprudence de la cour d’appel de Rouen implique que la réalisation de cette condition suspensive soit subordonnée au caractère définitif de l’autorisation obtenue.
Cette mention est impérative afin d’éviter les effets du retrait éventuel de l’autorisation qui peut intervenir dans les trois mois de la délivrance de l’autorisation, que cette dernière soit explicite ou tacite (article L. 424 - 5, al. 2 du code de l’urbanisme).
En effet, en l’absence de cette mention, l’obtention de l’autorisation de construire, pendant le délai contractuellement prévu par le compromis, permet au vendeur d’exiger la signature de l’acte authentique, alors que l’autorisation peut néanmoins se trouver anéantie par une décision de retrait, postérieure à la signature de l'acte authentique.
Il est dès lors indispensable de prévoir un mécanisme destiné à protéger l’acquéreur des possibilités ouvertes par l’auteur de l’autorisation en vertu de l’article L. 424 - 5, al. 2 du code de l’urbanisme.
En effet, en signant l’acte authentique, l’acquéreur est réputé avoir renoncé à toute contestation concernant le caractère effectif des conditions suspensives prévues par le compromis.
Cela suppose de privilégier, dès la signature du compromis de vente, le dépôt du dossier de permis de construire sur le terrain dont l’acquisition est envisagée.
L’acquéreur devrait disposer, le plus tôt possible, d’un certificat d’urbanisme permettant d’anticiper les éventuelles contraintes qui affectent l’emprise foncière concernée afin que le rédacteur du dossier de permis de construire dispose, le plus en amont possible, des éléments dont il aura besoin pour l’établissement du dossier.
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